อยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ ควรเริ่มอย่างไร?
การลงทุนในปัจจุบันมีหลากหลายรูปแบบมากขึ้น กระนั้น
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตัวเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมอยู่เสมอ
โดยเฉพาะการสร้างที่อยู่อาศัยให้คนเช่าที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ
เนื่องจากการเติบโตของสังคมเมือง การโยกย้ายถิ่นฐานเพื่อการงานและการศึกษา รวมทั้ง
ยังถือว่าการลงทุนกับอพาร์ทเม้นท์ยังเป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงสูง
ลงทุนครั้งเดียว แต่รับผลประโยชน์ได้ยาวนานหลายสิบปี
ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านั้น
ทำให้หลายคนอยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ไว้เพื่อเป็นรายได้โดยไม่ต้องลงแรงมาก
หรือที่เรียกกันว่า “ธุรกิจแบบเสือนอนกิน”
อย่างไรก็ตาม
เมื่อต้องการสร้างอพาร์ทเม้นท์ที่ต้องใช้เงินทุนค่อนข้างสูงและมีหลายสิ่งที่ต้องดูแล
จึงอาจไม่แน่ใจว่าควรเริ่มจากอะไรดี ข้อแนะนำแรก คือ
การศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับอพาร์ทเม้นท์และการลงทุนในลักษณะนี้
รวมไปถึงการวางแผน เพื่อจะได้ดำเนินการในขั้นต่อไปได้อย่างมั่นคง
ความหมายของอพาร์ทเม้นท์
อพาร์ทเม้นท์ คือ
ตึกหรืออาคารที่พักอาศัยที่เจ้าของเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคารเพียงผู้เดียว
ส่วนผู้อาศัยจะมีสิทธิ์ถือครองเพียงการเช่าที่พักในแต่ละหน่วยหรือห้องเท่านั้น
โดยผู้พักอาศัยทุกคนจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของเจ้าของอาพาร์ทเม้นท์
บางแห่งอาจปล่อยให้เช่ารายเดือน รายสัปดาห์ หรือรายวันก็สามารถทำได้ โดยราคาค่าเช่ามักขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
คุณภาพของอาคาร ขนาดห้องพัก และสิ่งอำนวยความสะดวก
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเม้นท์
การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ถือเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำ
เนื่องจากเป็นสิ่งที่มีคนต้องการอยู่เสมอและมีโอกาสเติบโตขึ้นเรื่อยๆ
ยิ่งในเมืองใหญ่ๆ ที่มีคนโยกย้ายถิ่นจำนวนมาก ก็ยิ่งมีโอกาสเติบโตอย่างรวดเร็ว
และโอกาสที่ค่าเช่าจะผันผวนก็มีน้อย อีกทั้ง การลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุนเพียงครั้งเดียว
แต่ได้ผลตอบแทนที่ยาวนานและเป็นรายได้ต่อเนื่องที่ไม่ต้องลงแรงมาก
นอกจากนี้
การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์สามารถเริ่มได้ด้วยทุนที่ไม่สูง
เพราะสามารถกู้เงินด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและมีระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานมาสร้างที่พักก่อนได้
จากนั้น เมื่อเปิดกิจการให้คนเข้าพัก
ก็สามารถนำเงินค่าเช่ามาเป็นค่าผ่อนชำระหนี้ได้เช่นกัน
เริ่มต้นลงทุน/สร้างอพาร์ทเม้นท์
เมื่อจะเริ่มลงทุนไม่ว่าจะเป็นการลงทุนประเภทใดก็ตาม
ควรต้องศึกษาให้ดีก่อนว่าเมื่อลงทุนไปแล้วจะคุ้มหรือไม่
เช่นเดียวกับการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่า
คุณควรแน่ใจก่อนว่าที่จะลงเงินสร้างอพาร์ทเม้นท์สักหลัง
น่าจะสร้างรายได้ให้คุณได้หรือไม่ผ่านการสำรวจตลาด
จากนั้นจึงค่อยวางแผนก่อสร้างให้คุ้มทุน และประเมินความคุ้มค่ากับเงินที่คุณลงไป
1) สำรวจตลาด
ทางที่ดีที่สุดที่คุณจะรู้ว่าการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ของคุณจะสร้างรายได้หรือมีโอกาสเติบโตหรือไม่
คือ การลงพื้นที่ไปสำรวจที่ที่คุณต้องการจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ด้วยตัวคุณเอง
คุณอาจเริ่มจากการสำรวจหาทำเลที่คาดว่าจะมีคนมาพัก เช่น ใกล้โรงงาน
สถานศึกษา ย่านธุรกิจ หรือมีสถานที่ที่ดึงดูดคนให้มาพัก เช่น ใกล้แม่น้ำ ตลาด
ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ เป็นต้น จากนั้นจึงสำรวจบริเวณนั้นๆ ว่ามีอพาร์ทเม้นท์
หอพัก บ้านเช่ามากน้อยแค่ไหน พอจะมีช่องว่างให้แข่งขันหรือไม่ โดยลองหาสาเหตุดูว่า
ทำไมห้องเช่าเหล่านั้นถึงว่าง ปัจจัยเรื่องลมหรือแสง หรือสิ่งแวดล้อมอื่นๆ หรือไม่
จึงค่อยนำมาพัฒนาอพาร์ทเม้นท์ของเรา
เมื่อทราบว่าความต้องการที่พักบริเวณที่จะลงทุนเป็นอย่างไรแล้ว
ก็สำรวจว่าลูกค้าหรือผู้ที่มีแนวโน้มต้องการที่พักในบริเวณนั้นคือใคร
มีรายได้ประมาณเท่าใด โดยนำมาวิเคราะห์กับทำเล เพื่อประเมินว่าควรสร้างอพาร์ทเม้นท์ระดับใดและเพื่อคิดค่าเช่าให้เหมาะสมกับผู้เข้าพัก
เมื่อสำรวจแล้วว่าบริเวณที่จะไปสร้างอพาร์ทเม้นท์มีคนต้องการเข้าพัก
อยู่ในบริเวณไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยและห้างสรรพสินค้า มีร้านสะดวกซื้อในซอย
ประเภทอพาร์ทเม้นท์ที่จะสร้างจึงน่าจะเป็นตึกที่มีที่พักหลายหน่วยคล้ายหอพัก
เป็นอพาร์ทเม้นท์ระดับธรรมดาหรือกลางที่ราคาไม่สูง เหมาะสำหรับนักศึกษา
บริการต่างๆ อาจมีบริการซัก-รีด และอินเทอร์เน็ต เป็นต้น
วางแผนเบื้องต้นก่อนก่อสร้าง
ขั้นตอนต่อมาหลังจากสำรวจทำเลและโอกาสแข่งขันแล้วคือการวางแผนก่อสร้าง
โดยเริ่มต้นจากการหาพื้นที่ที่ใช้จริงเพื่อมาจัดสรรขนาดของห้อง
จากนั้นจึงค่อยคิดอัตราค่าเช่าต่อหน่วยต่อไป
เพื่อให้ทราบว่าจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ขนาดเท่าใด
สร้างได้จำนวนกี่ห้อง และค่าเช่าเพื่อให้ได้รายได้ที่ต้องการ
คุณต้องทราบก่อนว่าพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้จริงนั้นมีเท่าใด
สำหรับผู้ที่ยังไม่เคยก่อสร้างบ้านหรืออาคารใดๆ มาก่อน
อาจไม่ทราบว่าการก่อสร้างนั้นมีระเบียบเรื่องระยะถอยร่น
ซึ่งต้องตรวจสอบดูให้ดีว่าอาคารที่คุณจะสร้างต้องห่างจากที่ดินอื่นๆ
หรือถนนกี่เมตร ซึ่งคุณสามารถสอบถามหรือศึกษาข้อกำหนดจากกรมโยธาธิการและผังเมืองได้ เมื่อทราบระยะถอยร่นแล้ว
จึงค่อยมาคำนวณหาพื้นที่จริงที่สามารถปลูกสร้างได้
และแบ่งเป็นหน่วยเช่าแต่ละหน่อวย ทั้งนี้ อย่าลืมว่า คุณต้องเผื่อส่วนของทางเดิน
และบันไดด้วย ซึ่งจริงๆ แล้วคุณสามารถปรึกษากับนักเขียนแบบหรือผู้รับเหมาก่อนได้
ออกแบบอาคารและคุยกับผู้รับเหมา
ขั้นตอนการวางแผนขั้นตอนนี้ถือว่าใกล้การก่อสร้างจริงมาก อีกทั้ง
ยังมีความสำคัญเพื่อที่จะประเมินความคุ้มค่าการลงทุนด้วย
โดยเริ่มจากการออกแบบอาคาร
ซึ่งคุณสามารถนำแผนการในขั้นก่อนหน้านี้ไปคุญกับผู้ออกแบบได้ว่าคุณต้องการอพาร์ทเม้นท์ขนาดเท่าไร
จำนวนกี่ห้อง สไตล์ เป็นต้น เพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปตามที่คุณวางแผนไว้
จากนั้น เมื่อได้แบบแปลนอาคารมาแล้ว
คุณก็สามารถนำแบบแปลนไปคุยกับผู้รับเหมาเพื่อให้แต่ละเจ้าประมาณค่ารับเหมาก่อสร้างออกมา
เพื่อที่คุณจะได้นำเอาค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปคำนวณความคุ้มค่าและกำไรอีกที
ประเมินความคุ้มค่า
เพื่อไม่ให้การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ขาดทุน
การประเมินต้นทุนและรายจ่ายต่างๆ เมื่อดำเนินกิจการอย่างคร่าวๆ
สามารถช่วยให้เห็นภาพรวมได้ว่ากิจการจะขาดทุนหรือสร้างกำไรให้ได้หรือไม่ ทั้งนี้
สำหรับการคิดอัตราค่าเช่าต้องคำนึงถึงยอดผ่อนต่องวดที่ต้องผ่อนให้ธนาคารด้วยว่า
เมื่อหักค่าผ่อนแล้ว จะยังได้กำไร ค่าใช้จ่ายส่วนต้นทุนนั้น หลักๆ คือ
ค่าที่ดินและค่าก่อสร้างซึ่งคุณได้ขอให้ผู้รับเหมาประมาณราคาให้เรียบร้อยแล้ว
และอื่นๆ ส่วนค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินกิจการ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ ภาษีเงินได้
ภาษีโรงเรียน เป็นต้น ก็เป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้
เพราะรายจ่ายส่วนนี้เป็นรายจ่ายต่อเนื่องซึ่งต้องจ่ายทุกเดือนเมื่อดำเนินกิจการไป
จึงควรนำมาคิดด้วย
ยื่นขอใบอนุญาต
ต่อมาเมื่อคุณได้แบบแปลนพร้อมสำหรับการก่อสร้างแล้ว
แน่นอนว่าต้องผ่านการยื่นขออนุญาตก่อสร้างก่อน เพียงเตรียมเอกสารตาม คำขออนุญาตก่อสร้างแบบ ข.1 ไปทำเรื่องที่สำนักงานเขตท้องถิ่น
เช่น แปลนก่อสร้าง ใบรับรองจากสถาปนิก/วิศวกร
สำเนาโฉนดที่ดินที่จะก่อสร้าง/เอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของที่ที่ดินผืนนั้น
และบัตรประชาชน
หาสถาบันการเงิน
เมื่อคุณแน่ใจแล้วว่า การลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์นี้คุ้มค่า
และมีเอกสารทุกอย่างพร้อม
ก็ถึงเวลาที่คุณจะเลือกธนาคารเพื่อกู้สินเชื่อก่อสร้างอย่างจริงจัง
โดยวิธีการเลือกธนาคาร คุณน่าจะทราบดีอยู่แล้วว่า
ควรเลือกสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า และมีระยะผ่อนยาวนาน ทั้งนี้
ขอแนะนำว่าให้เลือกสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่อำนวยต่อการทำธุรกิจ
การกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงไม่ว่าจะประเภทใด (ยกเว้นกองทุนอสังหาริมทรัพย์) มักจะใช้เงินผู้อื่น (OPM: Other People’s Money) ในการลงทุน เพราะหากใช้เงินเก็บส่วนตัวก็จะไม่มีเงินเหลือสำหรับรับความเสี่ยงในอนาคต เช่น กิจการไม่สามารถทำกำไรได้อย่างที่คิด เป็นต้น และไม่มีเงินสำหรับลงทุนทางอื่น นอกจากนี้ สินเชื่อสำหรับก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ยังให้วงเงินที่สูงซึ่งสามารถครอบคลุมรายจ่ายต่างๆ โดยเฉพาะรายจ่ายที่มองไม่เห็นระหว่างดำเนินการได้ ทำให้มั่นใจได้ว่าจะมีเงินพอในการก่อสร้าง.
เมื่ออยากสร้างอพาร์ทเม้นท์ที่เป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงและสามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่อง
การศึกษาทำความเข้าใจการลงทุนประเภทนี้ให้ดีก่อนว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องคิดจะช่วยลดความเสี่ยงขาดทุนและเพิ่มโอกาสการเติบโตได้
โดยเริ่มต้นตั้งแต่การออกสำรวจตลาด วางแผนก่อสร้าง ประเมินความคุ้มค่าการลงทุน
ตลอดจนทำความเข้าใจแหล่งเงินทุนหรือสินเชื่อประกอบการ คุณก็สามารถรอดอกผลของการลงทุนให้งอกเงยเป็นกำไร
พร้อมกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นๆ ทุกปี.
แม้ขั้นตอนในการเริ่มต้นจะมีหลายขั้นตอน
แต่ในทุกขั้นตอนจะช่วยให้การลงทุนของคุณมีความรอบคอบมากขึ้น
และเชื่อว่าขั้นตอนเริ่มลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในบทความนี้
คุณเองก็สามารถนำปรับใช้ได้ไม่ยาก
ที่มา การเงินต้องรู้ : ธนาคารอาคารสงเคราะห์ : GH
Bank.
ได้ความรู้ดีมากค่ะ รูปสวย เนื้อหา น่าสนใจ
ตอบลบขอบคุณมากครับ...จะพยายามหาบทความและเรื่องที่น่าสนใจมาลงใน Webblog เรื่อยๆ ครับ
ลบขอบคุณที่แชร์เรื่องการทำอพาทเมนต์นะคะ
ตอบลบขอบคุณมากครับ...จะพยายามหาบทความและเรื่องที่น่าสนใจมาลงใน Webblog เรื่อยๆ ครับ
ลบโครงการน่าสนใจนาคะ
ตอบลบขอบคุณมากครับ...จะพยายามหาบทความและเรื่องที่น่าสนใจมาลงใน Webblog เรื่อยๆ ครับ
ลบได้ความรู้มากๆเลยค่ะ ต้องขอบคุณมากๆเลย
ตอบลบขอบคุณมากครับ...จะพยายามหาบทความและเรื่องที่น่าสนใจมาลงใน Webblog เรื่อยๆ ครับ
ลบเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์ สนใจอยากรู้พอดีค่ะ
ตอบลบขอบคุณมากครับ...จะพยายามหาบทความและเรื่องที่น่าสนใจมาลงใน Webblog เรื่อยๆ ครับ
ตอบลบ