สัญญาเช่าห้องพัก เรื่องที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ
สัญญาเช่าห้องพักบางคนอาจจะมองว่าไม่สำคัญ
แต่ในปัจจุบันนั้นการเช่าห้องพักหรือที่เข้าใจง่าย ๆ
ว่าการเช่าห้องอยู่ในอพาร์ทเม้นท์ หรือห้องพักในรูปแบบต่าง ๆ
นั้นยังคงได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก อาจจะมากกว่าการเช่าคอนโดด้วยซ้ำ เพราะอพาร์ทเม้นท์นั้นมีราคาที่ย่อมเยาว์
และมีทำเลที่หลากหลายกว่าการเช่าคอนโด
ซึ่งผู้เช่านั้นต้องดูรายละเอียดของสัญญาให้ดีก่อนตัดสินใจเช่าห้องพัก
1. สัญญาเช่าห้องพักหรือสัญญาเช่าอพาร์ทเม้นท์
สัญญาเช่าห้องพักถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบหนึ่ง
ซึ่งสัญญาเช่าห้องพักนั้นสามารถเรียกได้ว่าไม่มีอะไรตายตัว
และไม่มีอะไรเป็นมาตรฐาน
เพราะเจ้าของห้องพักแต่ละที่ล้วนมีกฎระเบียบในการอยู่อาศัย รวมไปถึงรายละเอียดด้านค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันเป็นอย่างมาก
แม้ว่าในปัจจุบันจะมีกฎหมายใหม่เพื่อควบคุมเกี่ยวกับห้องพักโดยเฉพาะออกมาแล้วก็ตาม
โดยสัญญาเช่าห้องพัก กฎหมายใหม่ที่ออกมาในปี 2561 นั้นมีรายละเอียดหลายอย่างที่ดูเหมือนจะช่วยเหลือผู้เช่า
แต่ก็ยังเปิดทางให้เจ้าของห้องพักมีวิธีจัดการค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้เหมือนเดิม
2. รายละเอียดที่ควรรู้ในสัญญาเช่าห้องพัก
การทำสัญญาทุกประเภทสิ่งที่จำเป็นต้องทำก่อนลงชื่อในรายละเอียดสัญญานั้นคือการอ่านรายละเอียดทั้งหมดให้เข้าใจ
เมื่อมีอะไรที่ทำให้เกิดข้อสงสัยควรสอบถามผู้ให้เช่า
หรือผู้ที่เป็นคนเขียนสัญญาทันที
รายละเอียดพื้นฐานในสัญญาเช่าห้องพักก็จะเป็นในเรื่องของการเก็บค่ามัดจำ
อัตราค่าเช่า กำหนดเวลาจ่ายค่าเช่า อัตราค่าน้ำค่าไฟ ค่าส่วนกลาง
และค่าส่วนกลางที่อาจจะมีการเก็บด้วย
ทั้งนี้ในสัญญาเช่าห้องพักต้องมีรายละเอียดของสถานที่ตั้งให้ชัดเจน เลขที่ตั้ง
ชื่ออาคาร ชั้น หมายเลขห้อง รายละเอียดต่าง ๆ ของห้อง เช่น ความกว้างของห้อง รวมไปถึงชื่อผู้เช่า
และชื่อผู้ให้เช่าที่ต้องชัดเจน พร้อมหลักฐานยืนยันตัวตนที่ทางราชการออกให้
ประกอบในสัญญาด้วย และหนังสือสัญญาจะต้องมี 2 ฉบับซึ่งมีข้อความตรงกันทั้งหมด
โดยแบ่งให้คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายแบ่งกันเก็บเอาไว้
3. อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า
ห้องพักแต่ละที่มีค่าเช่าที่แตกต่างกันไปแล้วแต่ทำเล
และคุณภาพของห้องพักนั้น ๆ ค่าเช่าห้องพักจะมีการเก็บเป็นรายเดือน
สิ่งที่ผู้เช่าต้องจ่ายในแต่ละเดือนนั้นจะมีค่าเช่าห้องพักตามที่เป็นไปตามสัญญาเช่า
มีวันเวลาที่ชัดเจนสำหรับกำหนดชำระค่าเช่าในแต่ละเดือน รวมไปถึงอัตราค่าปรับในกรณีจ่ายค่าเช่าล่าช้า
ที่อาจจะมีต้องระบุว่าปรับเท่าไหร่ค่าปรับคิดอย่างไร คิดเป็นวัน หรือคิดอย่างไร
4. ค่าน้ำค่าไฟ
ปัจจุบันกำหนดให้ห้องพักหรืออพาร์ทเม้นท์
ต้องเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟต่อหน่วยตามราคาปกติของการไฟฟ้าและการประปาเท่านั้น
ห้ามกำหนดราคาต่อหน่วยเองเหมือนในอดีต บางห้องพักอาจจะมีค่าอินเทอร์เน็ต
ค่าทำความสะอาดส่วนกลาง ค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย
รายละเอียดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจน
5. ค่าประกันหอพัก
ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฉบับใหม่ที่ประกาศไว้ในราชกิจจานุเบกษา
ในปี พ.ศ.2561 กำหนดให้เจ้าของห้องพัก ไม่สามารถเก็บค่าประกันหอพักได้มากกว่าอัตราค่าเช่า
1 เดือน จากในอดีตนั้นการเก็บค่าประกันหอพักนั้นจะอยู่ที่อัตราค่าเช่า
3 เดือน
ดังนั้นในสัญญาเช่าค่าประกันหอพักจะเรียกเก็บได้ไม่เกินอัตราค่าเช่า 1 เดือนเท่านั้น
6. การชดใช้หรือการรับผิดชอบ
การเข้าไปอยู่อาศัยในห้องพักนั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะมีความเสียหาย
หรือการชำรุดในอุปกรณ์ใด ๆ เกิดขึ้น ซึ่งการชดใช้
หรือการรับผิดชอบในความเสียหายต่าง ๆ นั้นต้องมีการตกลงกับเจ้าของให้ชัดเจน
เพราะเมื่อมีความเสียหายเกิดขึ้นจะได้มีข้อสรุปที่ชัดเจนระหว่างผู้เช่า
และผู้ให้เช่านั่นเอง ยกตัวอย่างเช่น
ถ้าในสัญญามีรายการค่าเสียหายของเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ
ผู้เช่าต้องตรวจสอบสภาพของเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นว่ามีสภาพเป็นอย่างไร
พร้อมทั้งบันทึกภาพไว้เป็นหลักฐาน
เมื่อถึงเวลาหมดสัญญาเช่าจะได้ไม่มีข้อพิพาทเกิดขึ้น หรือการเสียหายต่าง ๆ ในห้อง
เช่น สภาพของสีทาห้อง อุปกรณ์ไฟฟ้า ประปา
ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไรบ้างเมื่อมีการชำรุด
7. กฎระเบียบอื่นๆ
หอพักหรืออพาร์เม้นท์ในแต่ละที่นั้นจะมีข้อกฎระเบียบและข้อห้ามต่าง
ๆ ที่แตกต่างกัน รวมถึงมีกำหนดในเรื่องของการฝ่าฝืนที่แตกต่างกันอีกด้วย
อาจจะเป็นการตักเตือนหรือเป็นค่าปรับ ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ
นั้นเจ้าของห้องพักต้องมีให้ผู้เช่าได้ศึกษาอย่างละเอียด
และผู้เช่าต้องทำความเข้าใจเรื่องกฎระเบียบต่าง ๆ
ให้เข้าใจก่อนที่จะลงชื่อในสัญญาเช่าห้องพัก
8. ความชัดเจนในสัญญา
บางครั้งสัญญาเช่าห้องพักนั้นมีภาษาที่เมื่ออ่านแล้วเข้าใจยาก
อาจจะเป็นความตั้งใจหรือไม่ตั้งใจของผู้ให้เช่าก็ตาม
ผู้เช่าต้องอ่านสัญญาให้รอบคอบและพยายามทำความเข้าใจให้มากที่สุด
เมื่อมีตรงส่วนไหนที่ไม่เข้าใจให้สอบถามเพื่อทำความเข้าใจทันที
รวมไปถึงการยินยอมต่าง ๆ ที่อยู่ในสัญญาถ้าผู้เช่าเห็นว่าไม่เป็นธรรม
หรือไม่ได้รับความสะดวกต้องทักท้วง หรือทำความเข้าใจให้เรียบร้อยก่อนทำสัญญา
9. สัญญาเช่าควบคุม
กฎหมายสัญญาเช่าควบคุมคือประกาศจากคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา
พ.ศ.2561 ทำให้การให้เช่าห้องพักเช่า
คอนโดให้เช่าเกือบทั้งหมดต้องทำสัญญาทั้งหมดให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน
ไม่สามารถเขียนสัญญาเช่าเองตามความพอใจได้อีกแล้ว
10. สัญญาเช่าควบคุมมีผลบังคับใช้กับใครบ้าง
สัญญาเช่าควบคุมนั้นมีผลครอบคลุมเกือบทั้งหมด
แต่ไม่ใช่ทั้งหมด สัญญาเช่าควบคุมจะบังคับใช้เฉพาะผู้ที่ให้เช่าอาคาร บ้าน
อาคารชุด ห้องพัก และอพาร์ทเม้นท์เพื่ออยู่อาศัย และมีทรัพย์ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยมากกว่า
5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคาร
และสัญญาเช่าควบคุมจะสามารถใช้ได้กับผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น
ส่วนผู้ให้เช่าสามารถเป็นนิติบุคคลได้
11. หน้าที่ของผู้ให้เช่า
ภายใต้สัญญาเช่าควบคุมได้มีการกำหนดหน้าที่ของผู้ให้เช่าอย่างชัดเจนและเป็นแบบแผนมากขึ้น
เพื่อให้มีมาตรฐานในการให้บริการแก่ผู้เช่านั่นเอง ซึ่งหน้าที่ต่าง ๆ
ของผู้ให้เช่าได้แก่
- การส่งใบแจ้งหนี้ : ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ในเดือนนั้นให้แก่ผู้เช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่า
7 วัน
- การตรวจสภาพอาคาร :
ต้องมีการทำแบบบันทึกตรวจสภาพอาคาร
สภาพห้อง ทรัพย์ต่าง ๆ ภายในห้องแนบท้ายไว้ในสัญญาเช่า หรือที่เข้าใจได้ง่าย
ๆ
คือต้องมีเอกสารการตรวจสภาพห้องให้ชัดเจนโดยที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องมีความเข้าใจที่ตรงกันแนบอยู่ในท้ายสัญญาด้วย
- การคืนเงินประกัน : เมื่อหมดสัญญาเช่าผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน
7 วันถ้าไม่มีความเสียหายเกิดขึ้น
หากอยู่ในระหว่างตรวจสอบความเสียหายเมื่อตรวจสอบเสร็จต้องคืนเงินประกันที่เหลือหลังหักค่าเสียหายทันที
- การผิดสัญญา : เมื่อผู้เช่าที่การผิดสัญญาในส่วนสำคัญของสัญญา
ซึ่งอาจจะส่งผลให้เกิดการยกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องทำหนังสือแจ้งในลักษณะของการตักเตือน
ถ้าหลังจาก 30 วันหลังจากที่ผู้เช่าได้รับหนังสือแล้วยังไม่ปรับปรุง
หรือปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าสามารถบอกยกเลิกสัญญาได้ทันที
12. เนื้อหาของสัญญาเช่า
สัญญาเช่าควบคุมนั้นทำให้การเขียนสัญญาเช่าห้องพักของผู้ให้เช่าทั้งหมดเป็นไปในทิศทางเดียวกัน
และเป็นธรรมแก่ผู้เช่ามากขึ้น ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ
ที่สำคัญของสัญญาเช่าที่จำเป็นต้องมีภายใต้กฎหมายเช่าควบคุมนั้นได้แก่
- สัญญาเช่านั้นต้องเป็นตัวอักษรภาษาไทย
หรือถ้าเป็นการให้เช่าแก่คนต่างชาติ สัญญาที่เขียนขึ้นจะเป็นภาษาอะไรก็ได้
แต่ต้องมีตัวอักษรภาษาไทยที่แปลแล้วตรงกับข้อความในสัญญากำกับไว้ด้วย
- ในสัญญาเช่าต้องมีรายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง
2 ฝ่ายให้ชัดเจน ซึ่งรายละเอียดนั้นได้แก่ ชื่อ นามสกุล
ที่อยู่ตามบัตรประชาชน ที่อยู่ในปัจจุบัน เบอร์โทรศัพท์
และสำเนาเอกสารยืนยันตัวตนที่ทางราชการออกให้
- ต้องมีการระบุรายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่าอย่างชัดเจน
เช่น ชื่ออาคาร ชื่อโครงการ ที่ตั้ง ชั้น หมายเลขห้อง
- ระยะเวลาในการเช่า
โดยในสัญญาเช่าภายใต้สัญญาเช่าควบคุมนั้นต้องมีระยะเวลาในการเช่าที่ชัดเจน
- ค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ
ต้องมีการระบุในสัญญาเช่าทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่าต่อเดือน เงินประกัน
ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าปรับเมื่อจ่ายค่าเช่าล่าช้า ค่าบริการอื่น ๆ ทั้งหมด
ซึ่งทุกค่าใช้จ่ายต้องระบุวิธีการชำระเงิน และวันที่ต้องชำระเงินให้ชัดเจน
- ข้อความ หรือกฎระเบียบที่สำคัญ
ซึ่งมีผลต่อให้เกิดการยกเลิกสัญญาเช่าต้องมีความเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป
โดยอาจจะเป็นตัวอักษรสีแดง ตัวเอียง ตัวหนา หรือตัวอักษรที่ใหญ่กว่าปกติก็ได้
13. สัญญาเช่าควบคุม มีข้อห้ามอะไรบ้าง
สัญญาเช่าควบคุมนั้นข้อห้ามต่าง
ๆ เพิ่มขึ้นมาด้วยเจตนาที่จะให้ความเป็นธรรมทั้งแก่ผู้เช่าและผู้ให้เช่า
ไม่ให้เกิดความได้เปรียบเสียเปรียบกันจนเกินไป ซึ่งข้อห้ามต่าง ๆ
ของสัญญาเช่าควบคุมมีดังนี้
- ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเก็บเงินประกัน
หรือค่ามัดจำล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเข้าห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต
คือห้ามเจ้าของ หรือผู้ให้เช่าเข้ามาตรวจสอบอาคาร
หรือตรวจสอบห้องพักโดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า
ต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าก่อนเข้าตรวจภายในห้องทุกครั้ง
- อัตราค่าน้ำค่าไฟ โดยการเก็บค่าน้ำค่าไฟต้องเรียกเก็บตามที่การไฟฟ้า และการประปาเรียกเก็บเท่านั้น ห้ามเก็บเกินโดยเด็ดขาด
- การต่อสัญญา เมื่อถึงเวลาหมดสัญญาเช่า
และมีการต่อสัญญาใหม่ ห้ามไม่ให้เรียกเก็บค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม
ส่วนการเพิ่ม หรือลดค่าเช่านั้นให้เป็นไปตามที่ตกลงกัน
- การเรียกเก็บค่าเสียหายต่าง ๆ
นั้นห้ามเก็บค่าเสียหายจากการใช้งานต่าง ๆ
หรือการเสื่อมสภาพที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ หรือความเสียหายที่ผู้เช่าไม่ได้เป็นคนทำให้เกิด
จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าห้องพักนั้นมีรายละเอียดมากมายไม่แตกต่างกับสัญญาเช่าในรูปแบบอื่น
ๆ เลย
โดยเฉพาะในส่วนของผู้ให้เช่านั้นต้องปรับตัวให้ถูกต้องตามกฎหมายสัญญาเช่าควบคุม
เพราะถ้าไม่ปฏิบัติตามแล้วนั้นจะมีความผิดตามที่กฎหมายกำหนดไว้
ซึ่งสัญญาเช่าห้องพักนั้นควรเป็นการทำสัญญาที่เป็นธรรมต่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
มากกว่าการจะเป็นสัญญาที่เอาเปรียบ
สิ่งสำคัญสำหรับผู้เช่านั้นคือการทำความเข้าใจในรายละเอียดของสัญญาเช่าให้ครบถ้วน
ไม่มองข้ามข้อความต่าง ๆ โดยคิดว่าไม่สำคัญ และที่สำคัญเมื่อรู้สึกว่าถูกเอาเปรียบหรือมีความไม่เข้าใจในรายละเอียดสัญญาต้องคุยกับผู้ให้เช่าเพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ตรงกัน
Baania Page
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น